목동신시가지단지 토지거래허가제 해제 전망?
과연 목동 단지의 토지거래허가제는 해제될 수 있을까?
거래가 묶여 매매가격 반등에 어려움을 겪고 있는 목동의 미래는?
토지거래허가제란?
토지거래허가제는 79년 도입된 제도로 특정지역의 투기적 거래를 제한하기 위하여 일정기간 토지거래를 허가제로 지정하는 것이다. 최대 5년까지 지정이 가능하고 지정 구역 내의 토지를 거래하기 위해서는 시장 군수 구청장의 허가를 받아야 하므로 실거주 이외에 갭투자가 불가능하다. 목동 신시가지 단지는 재건축 이슈에 따라 투기거래를 제한하기 위해 지정되었으며 이미 한차례 연장되어 벌써 2년이 되어가고 있으며 오는 4월 추가 연장여부가 주목되고 있다. 이처럼 토지거래허가제는 최대 5년이나 매년 연장여부를 결정하는 일몰제이다. 만약 연장에 대한 안건이 올라오지 않으면 해제되는 것이다.
현재 서울시는 압구정동, 여의도동, 목동, 성수동 등 재개발 구역 4동에 토지거래허가제를 도입하였다. 이 지역들은 금리인상까지 겹치는 바람에 작년 대비 거래 수가 급감하여 매도가격이 지속하여 하락한 바 있다. 최근에 저점에서 거래량이 증가하면서 매물이 소화되기도 하였지만 허가제로 묶여 있는 한 거래가 활성화되기에는 한계가 있다. 이에 따라 토지거래허가제가 사유재산제도나 사적자치원칙을 부정한 것이 아니냐는 주장이 있었으나 97년 헌재는 토지의 투기적 거래를 억제하기 위해 법이 정한 범위 내에서의 일정한 제한은 부득이하고 적절한 것이라며 합헌임을 선언한 바 있다.
목동신시가지단지 거래현황
목동 13단지는 내가 자주 임장해봤기 때문에 시세를 잘 알고 있어 가져와 봤다. 13단지 27평을 가지고 있으면 향후 재건출시에 30평대를 분담금 없이 받을 수 있기에 매우 매력적인 매물이다. 19~21년까지 꾸준히 거래가 되었으나 22년부터 거래가 실종되었고 가격은 최고가 16억 원대에서 최근 12억 원으로 4억이나 낮은 가격에 실거래되었다. 최근에 급매물이 많이 거래가 되면서 소진되었지만 아직까지도 13억 원에 호가가 나와 있고 조정가 라고 되어있는 것을 보면 12억 원대 거래도 가능하다고 본다.
전반적으로 보면 앞단지는 20평대가 12~17억원, 뒷단지는 10~14억 원에 형성이 되어있다. 오는 4월 27일 토지거래허가구역이 만료되기 때문에 해제 기대감에 최근 거래가 증가하였는데 만약 정말 해제가 된다면 투자 목적의 자금 유입으로 일정 부분 가격 상승이 가능하리라고 본다. 자녀가 어린 가구의 경우 나중에 실입주를 할 목적으로 미리 매수를 하는 경우가 있기 때문에 이러한 갭투자 수요는 충분하다고 생각한다.
서울시의 입장은?
그러나 서울시의 입장은 아직까지 신중모드인듯 하다. 연초 1.3 부동산 규제 완화 당시 언론에서 토지거래허가제도 곧 해제된다는 기사를 낸 적이 있는데 서울시에서 이를 부인하는 공지를 낸 적이 있다. 부동산 규제완화와 토지거래허가제도는 별개라는 입장이고 성격이 정말 다르다는 것이었다.
나는 목동 신시가지단지 임장을 다니면서 부동산 중개사무소에 이에 대한 의견을 많이 물어보았다. 중개인들은 토지거래허가제 해제가 쉽지 않다고 전망했는데 한번 해제하면 다시 도입하기가 어렵고 괜히 부동산 가격만 상승시켜서 논란을 일으키고 싶지 않을 것이라고 보고 있었다. 일부 중개사무소는 해제되면 다시는 이 가격에 매수가 어렵다고 거래를 부추기기도 했으나 연장이 되면 하락이 될지도 모르는 일이다.